Urgence sanitaire et préemption. Le délai de réponse à une DIA suspendu ou reporté

Focus rédigé le 6 avril 2020 / MAJ le 23 avril 2020

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Préemption. Le délai de réponse reprendra plus tôt!

Afin de comprendre ce qui va suivre, il faut avoir à l'esprit l'idée qu'est instauré une "période d'urgence sanitaire" (dite aussi "juridiquement protégée"), sorte de période moratoire où de nombreux délais se retrouvent bloqués. Cette dernière va du 12 mars 2020 à un mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire. La date de cessation de l'état d'urgence est fixée au 23 mai 2020 à minuit pour le moment mais elle peut être prolongée. De ce fait, à ce jour, la période d'état d'urgence prend fin le 23 juin 2020 à minuit.

A retenir par ailleurs: durant la période d'urgence sanitaire, aucune décision tacite ne peut naître. On notera d'ailleurs qu'il n'a pas été confirmé que des décisions expresses puissent intervenir durant cette période même si, à priori, cela n'est pas interdit par les textes. 

Habituellement, le titulaire du droit de préemption dispose d’un délai de deux mois (sauf exercice du droit de visite et de communication de pièces) à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) pour faire savoir s’il souhaite ou non exercer son droit de préemption. L’absence de réponse à l’issue de ce délai valant renonciation (refus) tacite.

Compte tenu de l’état d’urgence sanitaire, l’article 7 de l’ordonnance du 25 mars 2020 prévoit que ce délai de 2 mois peut être reporté ou suspendu selon la date de réception de la DIA.

2 cas sont donc à distinguer.

1. Concernant les DIA déposées avant le 12 mars 2020 et dont l’instruction était en cours (dites aussi non "purgées" du droit de préemption), le délai de réponse du titulaire du droit de préemption est suspendu. 

Il reprendra à l'expiration de la période d'urgence sanitaire. Soit, à priori, à compter du 24 juin 2020.

Attention, il s’agit d’une suspension et non de faire repartir le délai de réponse de zéro. Les jours d’instruction intervenus avant le 12 mars restent donc acquis.

2. Concernant les DIA déposées durant la période d’urgence sanitaire. Le point de départ du délai de réponse est reporté. Il débutera après la période susvisée, soit à compter du 24 juin 2020 (à priori).

Si, à l’issue du délai de 2 mois, reporté ou suspendu, aucune décision expresse n’intervient, cela vaudra renonciation tacite à exercer le droit de préemption.

A noter :

Durant la période d’urgence sanitaire, aucune décision tacite – en l’occurrence, ici, de renonciation – ne peut naître. A priori, il reste possible, durant cette période, de continuer de délivrer des réponses expresses.

Ainsi, le titulaire du droit de préemption peut continuer à répondre expressément au DIA. Il peut donc décider d’exercer le droit de préemption mais peut aussi indiquer qu’il ne compte pas exercer celui-ci  (et permettre ainsi de débloquer des ventes, prêtes à être signées chez le notaire*, qui attendent la purge du droit de préemption).

* Le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 est d’ailleurs venu autoriser l’acte notarié à distance.